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北台灣第二季推案 量縮價漲

打炒房效應 業者布局全台分散風險


20210424・王莫昀/台北報導
亞昕將在三重大都會公園、二重公園第一排推出總銷28億的「亞昕淳白」。(甲山林提供)

國泰將攜手日商三井不動產,在台南安平區推出總銷60億的「Uni PARK」。(創意家提供)


    實價登錄2.0、房地合一2.0,再加上兩波選擇性信用管制,房地產巿場形成多空拉鋸,不過就巿場推案量分析,業者推案已趨於保守,根據住展統計,北台灣第二季推案量恐量縮至2800至3200億元,低於去年同期的3300億,業者布局上也呈分散六都態勢,不過在成本上揚下,平均房價並未下跌,呈現持平或微升。

台北市建案數 創12季低點
 根據數字科技旗下的591新建案調查統計,2021年第一季全國新進場個案數與去年同期相較,雖成長17%,但總銷及戶數都呈現下滑,其中總銷年減12%,戶數減少7%,但房價攀升約17%。住展統計也呈現類似情況,即今年首季北台灣線上銷售中的建案數量為1422個,也較上季大減60個,季減幅約4%,且已連續三季下降;若與去年同期相比,則減少43個,年減幅約2.9%。

 北台灣三都以台北市建案數207個最少,單季減少13個,並創近12季以來低點。預料北市下半年建案數可望降至200個以下,供給轉為緊俏。新北市建案數雖高達406個,為北台各縣市之最,但卻寫下近3年多來新低。

 展望第二季預售巿場,似乎推案量縮態勢持續,住展研發長何世昌表示,第二季北台灣推案量約2800至3200億,低於去年同期的去年第二季推案量約3300億元,就產品面來分析,可以看到中大坪數持續增加,純小宅變少,首購族選擇變少,整體價格持續上漲,但政府頻打房,多多少少影響巿場,如果沒打房現在應會更熱。

 何世昌認為,因受到房地合一新制衝擊,今年推案量恐怕會從爆量轉為量縮,預期新制上路後,建商推預售屋意願可能呈現走低的趨勢,下半年待售建案數應會低於1400個,購屋族的選擇將會變少。

建商推預售屋 意願將大減
 甲山林總經理張境在指出,政府打房,對投資客確實造成抑制效果,對健全房巿是有好處。第二季推案可以看出,與首季產品已出現變化,坪數明顯放大,換屋產品增加,買方過去以首購為主流,現在換屋族群有增加趨勢,像是50坪以下的產品買氣不俗,近年來在巿場上較少推出的100坪左右產品也出籠,可看出買氣明顯較過去幾年佳。

 在政府頻頻祭出打房政策下,許多建商、代銷分散風險布局全台,主要是跟著產業走。整體看來,第二季大案包括北台灣位於基隆、總銷約150億的萬坪造鎮案「新橫濱」,位於三重大都會公園、二重公園第一排總銷28億的「亞昕淳白」。

 另國泰也將攜手日商三井不動產,在台南安平區推出總銷60億、鄰近萬坪府平公園的「Uni PARK」,甲山林在高雄車站特區,則有總銷37億的「文華帝寶」,同時興富發也將在高雄美術館公園第一排,推出總銷165億的「美術1号院」。


專家預估 全年移轉約33萬棟
 資金浪潮波濤洶湧,但政府透過跨部會協防,緊盯不動產巿場,憂心低利與資金潮、原物料價格高漲,令房價飆漲,一發不可收拾,頻頻出招打房,已被部分建築業者籲為從「打炒房變質為炒打房」。但也有業者認為政策有助房巿健全,永慶房產集團業務總經理葉凌棋預期,去年下半年房巿成交基期已高,全年移轉量約33萬棟,較去年持平或微增3%。

 對於巿場傳出有逃命潮、拋售潮、斷頭潮,葉凌棋指出,這項預期都沒有發生,政府打炒房是要精準壓制投機客,避免這些不是真正要置產或自用型的客戶,改變巿場應有的交易秩序。他不諱言,巿場確實有投機客、置產客,希望在房地合一稅2.0等新制生效前,將手上持有的物件出脫,但數量並未大到成為一股風潮,有些甚至只是為了節稅。

 對於外界傳聞不少屋主降價求售,房價恐下跌,葉凌棋認為,受惠當前全世界資金浪潮挹注,台灣股匯強勁,經濟成長率上看5%,房價往下沒有太大空間,消費者若期待降價,與事實不太相符,巿場依舊會有保值、置產、自用等需求。

 依統計,今年第一季買賣移轉棟數年增16%,跟去年第四季比則是小幅衰退,葉凌棋指出,目前看來4月9日通過房地合一稅2.0立法後,4月交易量應與去年同月持平或稍微增加。

 永慶房屋預期,上半年房市交易量在14.7至15.1萬棟左右,與2020年相比,成長5%至8%之間,全年戶數會比去年持平或增加3%上下,葉凌棋指出,去年下半年基期高,約32.6萬戶,今年預期全年移轉低標在32萬上下,高的話可能成長3%,來到33萬多戶。

 受新冠肺炎疫情影響,去年上半年民眾對投資還抱以觀望保守的態度,如今看法卻已轉趨積極。據中信房屋調查顯示,民眾看好抗跌保值的投資標的仍以「不動產」為第一,不過其後各項投資標的的排名卻大洗牌。第二到第五名分別為股票、現金、基金/債券、黃金/貴金屬。此外還觀察到民眾對當前投資環境趨於樂觀,會趁勢加碼的投資標的以「股票」呼聲最高。

(中國時報)

2021-04-24

 

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