房地合一稅2.0自2021年7月1日開始施行，會計師提醒，出售預售屋要注意買賣時間點的問題、費用推計基礎以及紅單交易等相關內容，避免被補稅加罰。（住商機構、大家房屋提供）
房地合一稅2.0 出售預售屋應注意的三件事
房地合一稅2.0自2021年7月1日開始施行，除了將適用高稅率的持有期拉長，民眾關心，預售屋也納入房地合一稅2.0課稅範圍內的相關規範。會計師提醒，房地合一稅2.0實施之後，出售預售屋要注意3件事情，包含買賣時間點的問題、費用推計基礎以及紅單交易等相關內容，避免被補稅加罰。
房地合一稅2.0拉長了短期房地交易適用高稅率的年限，只要是持有不動產未滿2年，適用稅率45％、超過2年未滿5年則是適用35％。
注意交易時間點
KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師張智揚表示，首先2016年後取得、2021年7月後出售的不動產，都屬房地合一稅2.0，所以民眾如果在2016年以後買進預售屋，若是去年7月1日前、後有出售者，將適用不同的所得稅申報規定。他解釋，若在2021年6月30日之前出售預售屋，是屬財產交易所得，要在今年5、6月併入綜所稅申報。但若是在2021年7月1日後出售，則適用房地合一2.0，須於買賣交易日後30天內申報。
安永會計師事務所會計師楊建華提醒，預售屋的推計費用率3％、上限30萬元，要以「實際成交」價格3％來推計，而非「市價」或「總價」為基礎。
財政部賦稅署舉例，例如假設建商出售預售屋，總價是1000萬元，如果A民眾以先支付100萬元購買，再以120萬元銷售給B民眾，若推計費用，以1000萬元為推計基礎，並無道理；而應該以120萬元為基礎乘以3％，也就是3.6萬元為費用減除，並非30萬元為費用減除，才是比較合理。
楊建華表示，預售屋的費用如仲介費等，是當納稅人無法提出相關證明文件時，由稽徵機關來推計，假使納稅人可提出證明，如仲介費相關憑證，國稅局也會核實認列。
國稅局緊盯 勿僥倖
張智揚則表示，《平均地權條例》發布施行第47-3條，去7月1日起禁止預售屋購屋預約單轉售給第3人，也就是俗稱紅單交易。不過內政部聯合稽查，發現7月1日上路之後，仍有民眾進行紅單交易。
財政部近期發布解釋令，紅單交易納入房地合一2.0的課徵範圍，個人及營利事業在去年7月1日以後至5月26日解釋令發布日前有轉售、交易紅單者，要在今年6月30日前自動補報、補繳稅款並且加計利息。財政部統計，到今年4月底，內政部聯合稽查19個縣市、198個建案，有175案出售紅單，財政部掌握可循線追索後續交易對象。
KPMG安侯建業稅務投資部協理楊華妃則指出，財政部自2010年起就已經將預售屋買賣資料納入課稅資料的蒐集範圍，可透過資料庫自動查對預售屋買受人、交屋後登記所有權人是否為同一人，就可以勾稽是否有買賣預售屋，民眾千萬不要心存僥倖，以為預售屋買賣不須經過地政事務所登記，國稅局就掌握不到所得資料，有相關交易者，切記務必把握於時間內申報繳納，避免被補稅加罰。
房地合一重購退稅 3情形免被追繳
未成年子女就學需要、放寬派駐國外、原所有權人過世
房地合一稅中提供自住者「重購退稅」優惠，不過為了確保自住目的，重購後5年內該房子若轉作他途或者移轉者，要追繳原退還或扣抵稅款。財政部近期發布核釋，3種情形包含「未成年子女就學需要」、「放寬派駐國外」以及「原所有權人過世」，符合條件者可以維持優惠、免被追繳稅款。（住商不動產提供）
房地合一稅中提供自住者「重購退稅」優惠，不過為確保自住目的，重購後5年內該房子若轉作他途或者移轉者，要追繳原退還或扣抵稅款。財政部近期發布核釋，3種情形包含「未成年子女就學需要」、「放寬派駐國外」以及「原所有權人過世」，符合條件者可以維持優惠、免被追繳稅款。
重購退稅優惠主要是讓民眾提升換屋自住的能力，所以重購退稅優惠具有一定的條件，包含新舊房屋都是要以自住為用途，如個人、配偶、未成年子女登記戶籍，無出租、營業或執行業務使用。
新舊房屋不論是「先買後賣」、「先賣後買」間隔要2年之內。符合重購退稅優惠者，若「小屋換大屋」就可全額退稅；「大屋換小屋」則是依重購價額占出售價額的比重退還稅款。值得注意的是，新購房屋5年內不可以移轉或出租、供營業使用，都會被追回原退稅或者扣抵的稅款。
財政部近期核釋3大情形，包含未成年子女就讀或擬就讀的學校要求應設戶籍在學區之內，作為入學條件；本人、配偶因為公務而派駐國外；以及原所有權人過世，導致戶籍遷出或未設籍在重購房屋。
財政部官員表示，實際上只要本人、配偶或未成年子女其中一人仍留在原戶籍，較少發生全家人都必須遷出戶籍的情形，不過考量現實生活中前述3種情形是有可能發生，且皆非投機行為，所以予以鬆綁。
不過國稅局仍要確認房子仍為自住，新購房屋未出租、供營業使用或者執行業務使用，都可以認定為非改作其他用途，才會免追繳稅款，在國稅局查核時，納稅義務人還是要提出相對應的證明文件。
(中國時報)
