虛坪改革5%去哪裡？都更談好的坪數破局誰承擔

「虛坪改革」討論聲量一波波，內政部預估，修法後對建商總銷坪影響不大，公設比可望下降約5％。然而，看似單純的數字變動，實際牽動整體建築規劃與權利分配；台北市不動產建築開發公會理事長陳勝宏指出，修法後恐讓早已談好的都更案出現變局，盼建立溝通平台。

　「虛坪改革看似降低5％公設，其實只是換個名目，總體面積不變，最終則是由購買車位者承擔這部分空間與費用。」陳勝宏直言，「虛坪改革」有很大的爭議點在於房屋銷售面積計算，未來維修費分攤、改建後權利計算等問題仍待釐清。


地下室公設、車道空間成為虛坪改革爭論焦點。（台北市不動產建築開發公會提供）

　虛坪改革包括「檢討容積計算」、「停車空間分配」及因應高齡化社會的「一般電梯增列為免計容積項目」等3大重點。陳勝宏直言，修法重點應放在資訊揭露與傳達的正確性。現行建築技術規則設計施工編第162條，對於免計容積如樓梯間、梯廳等已訂有10％或15％天花板限制；根據市場需求，有必要設置一些共用空間，就算免計容積用完了，勢必也會計入「容積檢討」，最終還是回到市場機制。

地下停車場維修費 爭議待解

　陳勝宏說明，地下室公設成為爭論焦點，依改革方向，車道與停車空間的使用及維護費用將由購車位者負擔，但實務上，地下層往往同時規劃垃圾儲藏區、機車與自行車位、訪客車位及無障礙車位，甚至為全體住戶通行動線；若僅由部分住戶承擔費用，勢必引發爭執。

　「地下層空間是大家共同使用的公共區域，若單由車位持有人負擔維護與管理費，未來糾紛恐層出不窮。」他解釋，若區劃不明確，更易造成預售階段面積與實際登記面積出現落差，產生交易紛爭。

談妥都更案恐生變

　新政策也可能波及都市更新與危老重建，若因登記制度改變導致銷售坪數減少，對於「保證坪數」的合建案，恐造成履約困難；對於之前「承諾共負比」的公辦都更案亦將造成衝擊。

　面對政策推動方向，提升資訊透明度是各界樂見，但政府應建立更完善的溝通機制。陳勝宏建議，應邀集專家、民間團體、公會等具備實務經驗組織，甚至成立專案小組，建立雙向討論配套措施，確保制度調整有充分共識與緩衝期，避免改革成為新的爭訟源頭。

(中國時報)